Rentabilidad bruta: el número que publican los portales
La rentabilidad bruta es el cociente entre los ingresos anuales de alquiler y el precio de compra del inmueble. Es la cifra que aparece en los anuncios y en los estudios de mercado, pero no refleja la rentabilidad real porque no descuenta ningún gasto.
Rentabilidad bruta = (Renta mensual × 12 / Precio compra) × 100
Ejemplo: Piso comprado por €180,000 que alquilas por €800/mes:
Rentabilidad bruta = (€800 × 12 / €180,000) × 100 = 5.33%
Rentabilidad neta: lo que realmente entra en tu bolsillo
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos reales que asumes como propietario-arrendador. Es la cifra que deberías usar para comparar si la inversión en alquiler compensa frente a otras alternativas (depósitos, fondos, bolsa).
Rentabilidad neta = ((Renta anual − Gastos anuales) / Precio compra) × 100
Todos los gastos que debes descontar
| Gasto | Frecuencia | Ejemplo piso €180,000 / Alquiler €800 |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Anual | €400 – €800 |
| Cuota comunidad de propietarios | Mensual | €600 – €1,200/año |
| Seguro de hogar (propietario) | Anual | €250 – €400 |
| Seguro de impago de alquiler | Anual | €350 – €600 (4-5% de la renta anual) |
| Mantenimiento y reparaciones | Anual estimado | €900 – €1,800 (0.5-1% del precio) |
| Vacancia (periodo sin inquilino) | Variable | €400 – €800 (media: 0.5-1 mes/año) |
| Honorarios agencia (si la usas) | Por contrato | 1 mes de renta amortizado en 5 años = €160/año |
| Total gastos estimados | €3,060 – €5,760/año |
Con renta de €800/mes (€9,600/año) y gastos medios de €4,400, el rendimiento neto real es €5,200/año sobre una inversión de €180,000 = rentabilidad neta real del 2.89%. Muy lejos del 5.33% bruto anunciado.
⚠️ Error frecuente: Muchos inversores calculan la rentabilidad solo con renta anual / precio compra y se olvidan de los gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). Si el piso costó €180,000 pero los gastos de compra sumaron €22,000, el precio real de la inversión es €202,000 y la rentabilidad bruta cae del 5.33% al 4.75%.
Antes de comprar para alquilar, es fundamental calcular la rentabilidad neta incluyendo todos los gastos anuales y los costes de adquisición.
Rentabilidad del alquiler por ciudades en España 2026
| Ciudad | Precio medio m² | Alquiler medio m²/mes | Rentab. bruta est. |
|---|---|---|---|
| Madrid capital | ~€5,800 | ~€24 | ~5.0% |
| Barcelona ciudad | ~€5,200 | ~€22 | ~5.1% |
| Valencia | ~€3,000 | ~€14 | ~5.6% |
| Sevilla | ~€2,500 | ~€12 | ~5.8% |
| Málaga | ~€3,600 | ~€16 | ~5.3% |
| Zaragoza | ~€1,900 | ~€10 | ~6.3% |
| Bilbao | ~€3,800 | ~€15 | ~4.7% |
| Alicante | ~€2,200 | ~€11 | ~6.0% |
Patrón clave: Las ciudades con precios más bajos (Zaragoza, Alicante, ciudades medianas) ofrecen mayor rentabilidad bruta, pero menor liquidez del activo y menor revalorización del capital a largo plazo. Madrid y Barcelona tienen menor rentabilidad por alquiler pero mayor potencial de plusvalía.
Fiscalidad del alquiler: cómo tributa en el IRPF
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El proceso es:
- Ingresos: Todas las rentas cobradas durante el año
- Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, amortización (3% del valor de construcción), gastos de gestión
- Rendimiento neto: Ingresos − Gastos deducibles
- Reducción del 60%: Si se alquila como vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce en un 60% antes de tributar (90% en zonas declaradas tensionadas desde la Ley de Vivienda 2023)
Ejemplo fiscal: Renta €9,600, gastos deducibles €4,400, rendimiento neto €5,200, con reducción 60%: base imponible = €5,200 × 40% = €2,080. Si tributas al 25% (tipo marginal): IRPF = €520/año. Sin la reducción del 60% pagarías €1,300. La reducción es muy relevante.
Alquiler habitual vs alquiler vacacional: comparativa real
| Alquiler habitual | Alquiler vacacional | |
|---|---|---|
| Ingresos anuales potenciales | €9,600 (100% ocupación) | €14,400 – €24,000 (si buena zona) |
| Ocupación realista | 95% (1 mes vacía) | 50-70% según temporada |
| Comisión plataforma | No aplica | 15-20% de ingresos |
| Costes limpieza/entre estancias | Mínimos | €50-100 por cambio × 40 cambios = €2,000-4,000 |
| Suministros incluidos | No (los paga el inquilino) | Sí (electricidad, internet, agua) |
| Reducción IRPF | 60% (actividad laboral) | No aplica (actividad económica) |
| Licencia necesaria | No | Sí, en muchos municipios limitadas |
La rentabilidad neta real del alquiler vacacional frente al habitual suele ser inferior a lo que parece si no tienes una ocupación alta (70%+) y una ubicación premium. Además, la gestión es mucho más intensiva.
Comprar con hipoteca para alquilar: ¿sale a cuenta?
Si financias la compra con hipoteca, el análisis cambia completamente. La rentabilidad relevante no es sobre el precio total del piso, sino sobre el capital propio invertido (apalancamiento).
Ejemplo: Piso €180,000, hipoteca del 80% (€144,000 al 3.5% a 25 años = cuota €720/mes). Capital propio: €36,000 + €22,000 gastos = €58,000.
- Renta mensual: €800 − cuota hipoteca €720 = €80 de cash flow mensual positivo
- Más la amortización del capital cada mes (ahorro implícito)
- Más la posible revalorización del inmueble
En este escenario, la TIR real sobre el capital propio puede superar el 10-15% anual, muy superior a la rentabilidad sin apalancamiento. Pero el riesgo también es mayor: si no encuentras inquilino o los tipos suben, debes pagar la hipoteca de tu bolsillo.
Calcular correctamente la rentabilidad neta, incluyendo todos los gastos y la fiscalidad, es el primer paso para tomar una buena decisión de inversión inmobiliaria.